Vanligt förekommande frågor
Nedan listas vanligt förekommande frågor och begrepp som rör detaljplaneprocessen och handläggningen av detaljplaner.
En detaljplan styr hur mark- och vattenområden får användas. Detaljplanen är bindande vid efterföljande lovprövning. En detaljplan består av en plankarta med tillhörande planbeskrivning. Plankartan är juridiskt bindande och innehåller planbestämmelser som exempelvis styr hur hög bebyggelse får vara, bebyggelsens exploateringsgrad, hur bebyggelse får placeras och utformas. Planbeskrivningen beskriver syftet med detaljplanen och underlättar tolkningen av plankartan.
De flesta av kommunens gällande detaljplaner finns tillgängliga via webbkartan Detaljplaner och områdesbestämmelser, gällande och pågående. Sök i kartan och ladda ner din detaljplan i pdf-format.
Vill du ha hjälp att tolka informationen i detaljplanen, kontakta bygglovsavdelningens information och rådgivning, 090-16 13 61 eller bygglov@umea.se.
Mer information om bygglov hittar du här: Bygga nytt, ändra eller riva.
En byggrätt är den maximala bebyggelse som tillåts på en fastighet enligt detaljplanen. Byggrätten styr alltså en fastighetsägares rätt att bygga på en tomt. Vanligtvis anges byggrätten i byggnadsarea, alltså arean som byggnaden upptar på marken inklusive utskjutande delar eller bruttoarea alla våningarnas totala area. Förutom själva storleken på bebyggelsen styr byggrätten exempelvis vad marken/byggnaden får användas till, högsta våningsantal och byggnadshöjd.
En detaljplan gäller till dess att den ersätts eller upphävs.
En detaljplans genomförandetid är minst fem år och högst 15 år. Under denna tid finns en principiell rätt att bygga i enlighet med detaljplanen. Detaljplanen fortsätter dock gälla även efter genomförandetidens utgång, enda skillnaden är att detaljplanen därefter kan ersättas, ändras eller upphävas utan att ersättningsanspråk kan riktas för förlorade rättigheter hos berörda.
Att tolka en detaljplan kan vara svårt utan förkunskaper. Om det gäller frågor om vad du får göra inom din fastighet, såsom att måla om, bygga nytt eller bygga ut: kontakta bygglovsavdelningens information och rådgivning, tel. 090-16 13 61 eller bygglov@umea.se.
Mer information om bygglov hittar du här: Bygga nytt, ändra eller riva
Ansök om planbesked via kommunens e-tjänsteplattform och använd blanketten planbesked, ansökan:
Planbesked, ansökan
Länk till annan webbplats, öppnas i nytt fönster.
Ett planbesked är kommunens ställningstagande om att inleda planläggning eller inte. Ett planbesked är ett beslut som fattas av byggnadsnämnden och som inte är bindande. Beslutet kan därmed inte överklagas. Om nya förutsättningar framkommer kan ett tidigare beslut bli föremål för omprövning.
Arbetet med en detaljplan kostar olika mycket beroende på bland annat hur stor byggrätt planen medger och planens komplexitet i övrigt, det vill säga vilka utredningar som behövs, om miljökonsekvensbeskrivning behövs med mera. En revidering av plantaxan görs varje år och taxan finns här:
Det är svårt att generellt svara på hur lång tid det tar att upprätta en detaljplan. Tidsåtgången beror på detaljplanens komplexitet till följd av exempelvis utredningsbehovens storlek.
Kommunfullmäktige antar detaljplaner som är av principiell beskaffenhet, när detaljplanen går emot översiktsplanen eller när en miljökonsekvensbeskrivning krävs. Kommunfullmäktige får uppdra åt annan nämnd, byggnadsnämnden att anta planer som inte är av principiell beskaffenhet.
Begreppet laga kraft innebär i detaljplanesammanhang att det politiska beslutet att anta detaljplanen inte längre kan överklagas och att beslutet kan verkställas, d.v.s. att detaljplanen blir gällande vid lovprövning.
Detaljplaner är till skillnad från översiktsplaner juridiskt bindande vid lovprövningar. Översiktsplanen anger inriktningen för den långsiktiga utvecklingen av den fysiska miljön, och här kan till exempel lämpliga områden för bostadsbebyggelse pekas ut. Översiktsplanen ska ge vägledning för beslut om hur mark- och vattenområden ska användas och hur den byggda miljön ska användas, utvecklas och bevaras – kommunens vision för efterföljande planering och lovprövning.
Ett beslut om att anta, ändra eller upphäva en detaljplan eller områdesbestämmelser får överklagas av den som beslutet angår, om det har gått honom eller henne emot. Den som vill överklaga måste också ha lämnat synpunkter på planen senast under granskningstiden.
Arbetet med att upprätta en detaljplan kan utföras av kommunens plankontor eller av en annan aktör, på kommunens uppdrag. Men det är bara kommunen som har befogenhet att bestämma om detaljplaneläggning ska ske och att anta en detaljplan, det vill säga det så kallade kommunala planmonopolet.
Länsstyrelsen jobbar för att nationella mål får genomslag i länet samtidigt som hänsyn tas till regionala förhållanden och förutsättningar. Länsstyrelsen arbetar sektorsövergripande utifrån ett statligt helhetsperspektiv, och samordnar olika samhällsintressen och statliga myndigheters insatser. Länsstyrelsen kan överpröva en detaljplan om detaljplanen strider mot de så kallade ingripandegrunderna, mot hälsa och säkerhet eller mot riksintressena.
Om du har planer på att bygga något som kräver bygglov, kan du först söka förhandsbesked. Förhandsbeskedet är ett sätt för dig att tidigt få reda på om det du planerar att bygga överhuvudtaget är möjligt att bygga på just den plats som du tänkt dig. Du ansöker om förhandsbesked hos kommunens byggnadsnämnd.
Ett positivt förhandsbesked ger dig rätten att vidta en viss åtgärd på en viss plats, under förutsättning att du ansöker om bygglov inom två år från det att förhandsbeskedet vann laga kraft. Innan du börjar bygga måste du ansöka om och invänta beslut om bygglov och startbesked.
Ett förhandsbesked kräver inte lika mycket ansökningshandlingar som en ansökan om bygglov. Förhandsbeskedet berättar om du överhuvudtaget får bygga på platsen men utan att du behöver ta fram ritningar på det du vill bygga. På så sätt kan du slippa lägga ner tid och pengar på en bygglovsansökan i onödan.
Om platsen är lämplig att bygga på får du ett positivt förhandsbesked från byggnadsnämnden. Om platsen är olämplig får du ett negativt förhandsbesked. Byggnadsnämnden har rätt att ta ut en avgift för att de handlägger din ansökan.
Se kontaktuppgifter via Förhandsbesked
Länk till annan webbplats.
Som huvudregel så får ett bygglov inte strida mot detaljplanen. Det som detaljplanen reglerar ska bygglovet följa för att kunna beviljas. En liten avvikelse från kan dock tillåtas. En sådan avvikelse kan godtas både under detaljplanens genomförandetid och efter att den har gått ut. För att bygglov ska kunna ges för en åtgärd med liten avvikelse ska avvikelsen vara liten, vara förenlig med detaljplanens syfte och tillsammans med andra avvikelser inte vara allt för omfattande.
Processen att ta fram en detaljplan innehåller två kommunikationsskeden, när berörda myndigheter, kommunala instanser och andra som berörs av planen, vilka kan vara intresseorganisationer och privatpersoner, ges möjlighet att lämna synpunkter på planförslaget. Under dessa skeden, kallade samråd och granskning, ges möjlighet att inkomma med synpunkter som ska beaktas i utformningen av det slutgiltiga planförslaget. Samråds- och granskningstiderna är vanligen 3 veckor, men kan i vissa fall vara både längre och kortare. Ibland sker samråd och eller granskning i kombination med ett allmänt möte, där allmänhet och andra berörda har möjlighet att träffa kommunens företrädare och på plats diskutera eller få information om planförslaget.